网站编号：318116

所属分类： 财经金融

网站URL：

最后点入：2023-04-19 05:02:13 · 加入时间：2023-04-19 05:02:13

网站关键词(10个字符):
房地产投资、 范文精选、

网站描述词(125个字符):
2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人...

关于说明：
由网友主动性提交被五六秒收录整理收录的，五六秒收录仅提供的基础信息并免费向大众网友展示，的是IP地址：，的百度权重为、百度手机权重为、百度收录为条、360收录为条、搜狗收录为条、谷歌收录为条、百度来访流量大约在之间、百度手机端来访流量大约在之间、的备案号是、备案人叫、被百度收录的关键词有个、手机端关键词有个、迄今为止已经创建。

下载地址: txt下载、docx下载、pdf下载、rar下载、zip下载

本页地址: https://56sl.com/links/318116.html

SEO信息	百度来访IP： | 移动端来访IP： | 出站链接： | 站内链接：
IP网速：	IP地址： | 网速：
ALEXA排名	世界排名： | 预估IP： | 预估PV：
备案信息	| 名称： | 已创建：

收录	百度	360	搜狗	谷歌
查询

电脑关键词	手机关键词	页面友好	首页位置	索引	近期收录
		电脑端优秀

房 地 产 投 资 范 文 精 选 首 页 文 章 中 心 学 术 期 刊 科 普 订 阅 S C I 发 表 会 员 中 心 购 物 车 ( 0 ) 搜 索 首 页 > 文 章 中 心 > 房 地 产 投 资 房 地 产 投 资 范 文 精 选 时 间 ： 2 0 2 3 - 0 3 - 1 6 1 6 : 2 3 : 2 9 房 地 产 投 资 范 文 第 1 篇 关 键 词 : 房 地 产 投 资 风 险 房 地 产 投 资 风 险 的 主 要 类 型 ( 一 ) 外 部 风 险 1 . 宏 观 经 济 风 险 。 宏 观 经 济 风 险 对 于 每 个 房 地 产 投 资 企 业 都 是 不 可 幸 免 的 。 譬 如 说 , 当 经 济 衰 退 , 处 于 低 速 消 沉 时 , 社 会 对 消 费 的 需 求 也 会 大 幅 度 减 缩 , 这 其 中 当 然 包 括 房 地 产 。 更 有 甚 者 , 每 当 经 济 陷 于 低 谷 , 消 费 减 缩 时 , 受 冲 击 最 大 的 往 往 是 如 汽 车 、 房 地 产 之 类 的 长 线 耐 用 消 费 品 , 这 时 人 们 会 修 正 在 经 济 景 气 时 制 订 的 消 费 计 划 , 推 迟 或 干 脆 取 消 对 耐 用 消 费 品 的 购 买 。 社 会 风 尚 如 此 , 造 成 房 地 产 市 场 一 时 供 大 于 求 , 房 屋 价 格 亦 连 连 下 跌 。 2 . 财 政 利 率 风 险 。 财 政 利 率 风 险 多 来 自 于 利 率 波 动 的 影 响 , 因 为 很 多 人 买 房 并 不 是 全 额 付 款 , 一 般 都 会 利 用 杠 杆 原 则 向 金 融 机 构 申 请 抵 押 贷 敖 以 解 决 一 部 分 资 金 。 假 如 贷 款 利 率 上 升 , 投 资 人 所 需 要 负 担 的 贷 款 利 息 就 可 能 是 楼 价 本 身 的 价 值 , 此 种 情 形 对 于 一 些 财 力 有 限 的 投 资 人 来 说 , 无 疑 是 雪 上 加 霜 , 加 息 有 可 能 迫 使 他 们 放 弃 房 地 产 。 当 然 如 银 行 收 回 抵 押 房 地 产 可 以 得 到 贷 出 款 项 的 话 , 则 投 资 人 无 须 再 负 担 任 何 责 任 。 然 而 , 假 如 房 地 产 市 场 正 处 于 低 潮 , 银 行 在 拍 卖 房 地 产 时 仍 得 不 列 足 够 的 款 项 偿 还 抵 押 贷 款 时 , 则 投 资 人 仍 需 负 一 定 责 任 。 所 以 , 投 资 者 在 策 划 置 业 计 划 和 议 价 房 地 产 时 , 必 须 把 利 率 波 动 因 素 考 虑 进 去 。 3 . 市 场 风 险 。 由 于 供 求 形 势 变 化 , 引 起 市 场 竞 争 范 围 、 竞 争 程 度 、 竞 争 方 式 以 及 房 地 产 市 场 性 质 、 市 场 结 构 、 市 场 发 育 等 变 化 而 导 致 的 风 险 。 市 场 风 险 是 房 地 产 市 场 价 值 跌 落 的 一 种 可 能 性 , 主 要 来 源 于 房 地 产 供 应 的 时 间 误 差 。 譬 如 当 房 价 因 供 应 短 缺 而 上 升 时 , 开 发 公 司 便 会 纷 纷 兴 建 楼 宇 , 但 由 于 建 筑 需 要 一 定 时 间 , 故 此 虽 然 待 建 楼 的 总 体 规 模 已 经 超 出 供 应 需 要 , 但 短 期 内 楼 价 仍 然 会 持 续 上 扬 。 近 年 来 , 建 筑 业 技 术 日 渐 先 进 , 所 以 造 成 房 地 产 能 迅 速 供 应 市 场 , 直 接 缩 短 了 地 产 循 环 的 时 间 , 也 使 得 楼 价 波 动 变 得 更 为 频 繁 。 4 . 自 然 风 险 。 由 于 自 然 因 素 的 不 确 定 性 、 不 可 抗 性 ( 如 地 震 、 洪 水 、 风 暴 、 火 灾 等 ) 以 及 土 地 的 自 然 地 理 和 技 术 经 济 特 性 带 来 的 风 险 。 ( 二 ) 内 部 风 险 1 . 经 营 风 险 。 经 营 风 险 是 由 于 房 地 产 投 资 经 营 上 的 失 误 ( 或 其 可 能 性 ) , 造 成 实 际 经 营 结 果 偏 离 预 期 望 值 的 可 能 性 ; 经 营 风 险 起 源 于 投 资 内 部 问 题 和 项 目 的 经 济 环 境 情 况 , 如 管 理 水 平 、 管 理 效 率 低 , 使 用 经 营 费 用 超 过 预 计 值 , 房 屋 空 置 率 高 , 租 金 回 笼 等 问 题 , 都 将 使 企 业 的 营 业 收 入 小 于 预 期 值 。 经 济 环 境 可 能 不 理 想 , 对 房 地 产 的 需 求 偏 低 , 会 产 生 比 预 期 高 的 空 置 率 。 2 . 财 务 风 险 。 财 务 风 险 是 指 房 地 产 投 资 者 运 用 财 务 杠 杆 , 在 使 用 贷 款 的 条 件 下 , 既 扩 大 了 投 资 的 利 润 范 围 , 同 时 也 增 加 了 不 确 定 性 、 增 加 的 营 业 收 入 不 足 以 偿 还 债 务 的 可 能 性 。 房 地 产 投 资 风 险 产 生 的 原 因 所 掌 握 信 息 不 全 、 不 准 , 投 资 决 策 草 率 。 所 依 据 的 信 息 不 够 准 确 , 或 前 期 调 研 不 细 , 对 购 买 力 及 项 目 的 销 售 前 景 预 期 过 于 乐 观 , 都 会 导 致 在 运 用 中 出 现 与 当 初 的 估 计 有 较 大 偏 差 。 宏 观 形 势 出 现 意 想 不 到 的 不 利 变 化 , 由 此 引 发 多 种 风 险 。 这 在 近 年 的 经 济 生 活 中 也 经 常 遇 到 。 表 现 为 : 一 是 前 些 年 严 重 的 通 货 膨 胀 、 物 价 上 涨 , 诱 发 建 材 价 格 上 涨 , 工 程 造 价 跟 着 上 涨 ; 二 是 货 币 发 行 政 策 和 银 行 信 贷 政 策 。 如 银 行 紧 缩 银 根 对 房 地 产 商 就 意 味 着 筹 资 或 变 现 风 险 。 三 是 房 地 产 供 求 形 势 的 变 化 。 房 地 产 供 给 严 重 不 足 的 状 况 已 成 历 史 , 现 在 的 情 况 是 供 过 于 求 , 房 价 自 然 就 要 下 降 , 销 售 难 度 增 加 , 促 销 成 本 加 大 , 期 房 销 售 几 乎 成 为 不 可 能 。 四 是 房 地 产 政 策 及 由 此 形 成 的 大 气 候 。 如 当 前 银 行 对 房 地 产 业 的 支 持 重 点 从 “ 开 发 ” 变 为 “ 购 买 ” , 这 不 利 于 刚 开 发 并 需 持 续 投 入 的 房 地 产 项 目 的 开 展 。 发 展 商 主 观 上 对 房 地 产 市 场 供 求 形 势 , 房 地 产 政 策 , 金 融 政 策 的 理 解 、 判 断 或 把 握 上 出 现 偏 差 。 具 体 表 现 为 : 发 展 商 过 分 相 信 自 己 的 “ 感 觉 ” , 而 实 际 上 “ 感 觉 ” 错 了 或 反 了 。 如 有 的 发 展 商 过 分 地 相 信 自 己 会 容 易 地 找 到 “ 下 家 ” , 将 项 目 脱 手 , 而 实 际 并 未 如 愿 ; 有 的 发 展 商 在 决 策 上 项 目 时 只 考 虑 、 分 析 了 一 时 的 市 场 供 求 形 势 , 而 没 把 开 发 的 周 期 因 素 考 虑 进 去 , 结 果 供 求 关 系 “ 此 一 时 彼 一 时 ” , 或 者 对 市 场 的 估 计 及 项 目 自 身 的 优 势 的 判 断 过 于 乐 观 , 最 终 导 致 销 售 困 难 ; 还 有 的 发 展 商 过 分 相 信 自 己 的 “ 道 ” ( 即 通 过 “ 关 系 ” 拿 到 “ 好 项 目 ” 的 能 力 ) , 而 经 营 实 力 ( 开 发 实 力 、 管 理 能 力 、 行 销 能 力 ) 不 足 或 较 弱 , 项 目 运 作 中 难 于 实 现 预 期 的 经 营 业 绩 。 此 外 , 自 然 灾 害 和 意 外 事 故 的 发 生 也 是 引 发 房 地 产 开 发 中 的 工 程 建 设 风 险 的 原 因 。 房 地 产 投 资 风 险 的 识 别 如 何 正 确 估 计 和 评 价 一 宗 房 地 产 投 资 的 风 险 呢 ? 通 常 的 办 法 是 计 算 投 资 风 险 率 , 其 计 算 方 法 有 以 下 几 种 。 ( 一 ) 采 用 国 际 房 地 产 投 资 业 常 用 的 三 个 指 标 来 识 别 1 . 投 资 房 地 产 的 营 业 率 。 一 切 能 够 带 来 收 入 的 房 地 产 都 必 然 发 生 经 营 费 用 。 以 利 润 来 维 持 其 赚 钱 的 能 力 。 营 业 率 被 用 来 判 定 投 资 报 告 的 净 营 业 收 入 是 否 具 有 现 实 性 。 计 算 公 式 为 : 营 业 率 = 年 营 业 总 费 用 / 年 计 划 总 收 入 据 有 关 调 查 数 据 表 明 , 新 公 寓 楼 营 业 率 在 3 8 % — 4 0 % 之 间 是 可 行 的 。 办 公 楼 、 商 业 楼 有 不 同 的 营 业 率 。 营 业 率 太 低 说 明 投 资 方 案 中 有 些 成 本 费 用 没 有 考 虑 。 太 高 则 说 明 管 理 不 善 。 太 低 或 太 高 都 说 明 风 险 太 大 。 2 . 偿 债 收 益 比 。 营 业 净 收 入 是 扣 除 所 有 成 本 费 后 的 收 入 , 是 偿 还 债 务 资 金 的 基 本 来 源 。 它 和 偿 债 责 任 的 比 率 反 映 了 借 款 人 偿 还 贷 款 的 能 力 。 偿 债 收 益 比 = 营 业 净 收 入 / 要 求 的 年 偿 债 额 偿 债 收 益 比 数 值 越 小 , 该 项 借 款 投 资 的 风 险 越 大 ; 反 之 , 则 风 险 越 小 。 住 宅 资 产 的 偿 债 收 益 比 一 般 要 求 超 过 1 : 2 才 被 认 为 是 安 全 的 。 3 . 保 本 占 用 率 。 保 本 占 用 率 是 计 算 房 地 产 安 全 性 的 另 一 重 要 指 标 。 其 计 算 公 式 为 : 保 本 占 用 率 = ( 年 营 业 总 费 用 要 求 的 年 偿 债 额 ) / 年 计 划 总 收 入 保 本 占 用 率 越 高 , 投 资 风 险 越 大 。 可 以 接 受 的 住 宅 资 产 的 保 本 占 用 率 一 般 为 8 5 % - 9 0 % 。 ( 二 ) 概 率 与 数 理 统 计 的 方 法 由 于 风 险 度 量 涉 及 到 房 地 产 投 资 项 目 可 能 结 果 的 概 率 分 布 , 因 而 可 以 采 用 概 率 论 和 数 理 统 计 作 为 房 地 产 投 资 风 险 的 识 别 方 法 。 这 里 的 投 资 结 果 主 要 是 指 房 地 产 投 资 的 报 酬 回 报 率 。 而 报 酬 回 报 率 的 概 率 分 布 的 取 得 很 不 容 易 。 虽 然 可 以 作 市 场 调 查 , 有 已 开 发 项 目 的 资 料 , 可 以 使 用 数 理 统 计 的 方 法 得 出 分 布 或 其 估 计 , 甚 至 通 过 统 计 检 验 , 但 其 结 果 只 能 在 相 对 意 义 上 代 表 拟 开 发 项 目 的 概 率 分 布 。 这 是 因 为 各 个 房 地 产 项 目 之 间 的 差 异 较 大 , 有 时 相 距 十 几 米 的 位 置 , 即 使 其 它 条 件 都 相 同 , 投 资 的 报 酬 回 报 也 存 在 很 大 的 差 别 。 将 抽 样 调 查 的 方 法 与 主 观 概 率 判 断 结 合 而 确 定 出 房 地 产 项 目 投 资 的 报 酬 回 报 率 的 概 率 分 布 是 实 际 工 作 者 常 用 的 方 法 。 但 如 果 某 一 房 地 产 项 目 投 资 的 报 酬 回 报 率 的 可 能 结 果 有 几 种 , 每 一 种 可 能 的 结 果 为 x i 其 出 现 的 概 率 为 P i , 则 其 数 学 期 望 为 : 如 果 投 资 者 将 投 资 报 酬 率 的 预 期 结 果 取 为 数 学 期 望 是 合 符 情 理 的 。 因 为 在 统 计 的 意 义 上 真 实 的 投 资 报 酬 率 出 现 在 数 学 期 望 左 右 的 概 率 最 大 。 那 么 此 标 准 差 就 描 述 了 预 期 结 果 与 实 际 结 果 的 “ 平 均 ” 变 动 程 度 , 因 此 可 作 为 一 种 风 险 的 度 量 。 标 准 差 越 大 , 风 险 越 大 , 标 准 差 越 小 , 风 险 越 小 。 用 标 准 差 度 量 投 资 风 险 的 优 点 是 概 念 比 较 清 楚 直 观 , 可 以 借 用 成 熟 的 数 理 统 计 一 整 套 理 论 和 方 法 。 在 降 低 投 资 风 险 的 投 资 组 合 理 论 中 , 这 一 度 量 有 出 色 的 表 现 。 其 缺 点 是 准 确 的 概 率 分 市 P i 不 易 找 出 。 考 虑 到 相 同 的 标 准 差 , 对 于 期 望 值 不 同 的 投 资 项 目 , 它 所 表 达 的 影 响 程 度 或 对 投 资 者 的 损 害 程 度 , 也 即 风 险 大 小 , 应 该 是 不 同 的 。 期 望 值 大 时 , 风 险 应 小 些 , 期 望 值 小 时 , 风 险 应 大 些 。 所 以 人 们 更 喜 欢 用 变 异 系 数 来 度 量 风 险 : R = б / E 怎 样 的 R 值 是 小 ( 大 ) 风 险 , 与 投 资 者 的 风 险 偏 好 性 格 有 关 。 但 R 接 近 1 的 风 险 , 通 常 是 投 资 者 不 愿 接 受 的 风 险 。 R > 1 的 风 险 , 是 很 多 投 资 者 不 能 忍 受 的 风 险 。 也 可 以 用 Δ = E - б 这 一 绝 对 数 来 度 量 风 险 。 Δ 房 地 产 投 资 风 险 的 控 制 在 房 地 产 投 资 活 动 中 . 投 资 的 风 险 是 客 观 存 在 的 , 这 对 于 所 有 的 房 地 产 投 资 者 都 是 一 样 的 。 投 资 风 险 的 控 制 即 在 于 能 及 时 的 发 现 或 预 测 到 这 种 风 险 并 能 及 时 采 取 有 效 的 措 施 。 化 解 、 缓 和 、 减 轻 、 控 制 这 种 风 险 , 减 少 投 资 者 预 期 收 益 的 损 失 可 能 性 。 控 制 风 险 的 基 本 思 想 是 对 某 种 损 失 的 可 能 性 进 行 调 整 、 进 而 最 大 程 度 降 低 这 种 可 能 性 的 主 要 方 法 有 : ( 一 ) 进 行 充 分 的 市 场 调 查 分 析 以 作 出 科 学 的 项 目 决 策 风 险 是 指 在 投 资 经 营 过 程 中 各 种 不 确 定 因 素 , 使 实 际 收 益 偏 离 预 期 收 益 的 可 能 性 。 减 少 这 种 不 确 定 性 , 从 而 减 少 这 种 偏 离 的 最 好 方 法 , 就 是 通 过 市 场 调 查 , 获 得 尽 可 能 详 尽 的 信 息 , 把 不 确 定 性 降 低 到 最 低 限 度 , 从 而 较 好 地 控 制 房 地 产 投 资 过 程 中 的 风 险 。 通 过 房 地 产 市 场 的 供 求 状 况 和 趋 势 进 行 全 面 的 调 查 分 析 , 从 中 选 择 社 会 最 需 要 的 并 能 够 取 得 较 大 收 益 的 投 资 项 目 , 这 部 分 工 作 可 以 由 投 资 者 自 己 对 房 地 产 市 场 进 行 调 查 , 也 可 委 托 咨 询 公 司 等 中 介 机 构 进 行 。 ( 二 ) 在 预 期 收 益 相 同 的 情 况 下 投 资 风 险 较 小 的 房 地 产 项 目 房 地 产 投 资 项 目 种 类 较 多 , 它 们 的 风 险 度 大 小 不 一 。 有 的 风 险 度 较 大 , 可 能 遭 遇 的 不 确 定 性 也 较 高 , 而 有 些 投 资 项 目 的 风 险 度 较 小 , 选 择 风 险 小 的 投 资 项 目 可 以 使 投 资 收 益 能 得 到 有 效 的 保 证 。 ( 三 ) 以 合 理 组 织 融 资 形 式 进 行 滚 动 开 发 房 地 产 投 资 需 要 量 大 , 必 须 以 一 定 的 形 式 筹 措 资 金 , 以 满 足 需 要 。 房 地 产 融 资 的 形 式 主 要 有 以 下 几 种 : 通 过 发 行 金 融 债 券 , 筹 集 开 发 资 金 。 通 过 预 售 开 发 的 商 品 房 和 卖 楼 花 , 从 客 户 那 里 筹 集 房 地 产 开 发 所 需 资 金 。 利 用 已 取 得 的 土 地 使 用 权 到 银 行 获 得 抵 押 贷 款 。 组 建 股 份 公 司 , 申 请 成 为 上 市 公 司 。 从 股 票 市 场 上 融 资 。 各 房 地 产 开 发 公 司 应 根 据 自 身 的 实 际 情 况 , 选 用 最 适 合 的 融 资 形 式 , 以 便 迅 速 、 大 量 、 低 成 本 地 融 入 资 金 , 投 入 房 地 产 开 发 。 房 地 产 开 发 公 司 不 但 要 掌 握 融 资 技 巧 ; 而 且 还 要 采 取 切 实 可 行 措 施 提 高 资 金 使 用 的 效 益 。 比 如 在 投 资 项 目 管 理 中 , 引 入 竞 争 机 制 , 运 用 多 种 手 段 , 促 使 施 工 单 位 降 低 工 程 造 价 , 提 高 工 程 质 量 , 缩 短 建 设 周 期 。 房 地 产 企 业 还 要 增 收 节 支 、 提 高 劳 动 效 率 , 减 少 经 营 管 理 费 用 , 以 保 证 所 投 入 的 资 金 获 得 最 大 的 经 济 效 益 。 ( 四 ) 通 过 多 项 投 资 组 合 及 多 种 经 营 分 散 风 险 不 同 投 资 项 目 的 风 险 、 收 益 等 因 素 也 是 不 同 的 , 所 以 , 实 行 多 项 目 投 资 组 合 可 以 获 得 比 所 有 投 资 集 中 于 一 个 项 目 上 更 稳 定 的 收 益 : 当 然 , 各 项 目 之 间 的 相 关 性 不 能 太 强 , 否 则 就 无 法 起 到 降 低 风 险 的 作 用 。 ( 五 ) 通 过 加 强 资 产 管 理 来 控 制 风 险 一 个 投 资 项 目 能 否 达 到 预 期 的 收 益 水 平 , 管 理 人 员 是 最 为 重 要 的 关 键 因 素 。 提 高 管 理 人 员 的 素 质 进 而 提 高 管 理 水 平 , 可 以 提 高 对 市 场 的 可 预 测 性 , 降 低 不 确 定 性 , 可 以 更 有 效 地 使 用 资 产 , 减 少 经 营 费 用 , 降 低 空 置 率 , 提 高 收 益 水 平 , 进 而 降 低 和 控 制 风 险 。 参 考 文 献 : 房 地 产 投 资 范 文 第 2 篇 : 房 地 产 投 资 风 险 房 地 产 投 资 风 险 的 主 要 类 型 ( 一 ) 外 部 风 险 1 . 宏 观 经 济 风 险 。 宏 观 经 济 风 险 对 于 每 个 房 地 产 投 资 企 业 都 是 不 可 幸 免 的 。 譬 如 说 , 当 经 济 衰 退 , 处 于 低 速 消 沉 时 , 社 会 对 消 费 的 需 求 也 会 大 幅 度 减 缩 , 这 其 中 当 然 包 括 房 地 产 。 更 有 甚 者 , 每 当 经 济 陷 于 低 谷 , 消 费 减 缩 时 , 受 冲 击 最 大 的 往 往 是 如 汽 车 、 房 地 产 之 类 的 长 线 耐 用 消 费 品 , 这 时 人 们 会 修 正 在 经 济 景 气 时 制 订 的 消 费 计 划 , 推 迟 或 干 脆 取 消 对 耐 用 消 费 品 的 购 买 。 社 会 风 尚 如 此 , 造 成 房 地 产 市 场 一 时 供 大 于 求 , 房 屋 价 格 亦 连 连 下 跌 。 2 . 财 政 利 率 风 险 。 财 政 利 率 风 险 多 来 自 于 利 率 波 动 的 影 响 , 因 为 很 多 人 买 房 并 不 是 全 额 付 款 , 一 般 都 会 利 用 杠 杆 原 则 向 金 融 机 构 申 请 抵 押 贷 敖 以 解 决 一 部 分 资 金 。 假 如 贷 款 利 率 上 升 , 投 资 人 所 需 要 负 担 的 贷 款 利 息 就 可 能 是 楼 价 本 身 的 价 值 , 此 种 情 形 对 于 一 些 财 力 有 限 的 投 资 人 来 说 , 无 疑 是 雪 上 加 霜 , 加 息 有 可 能 迫 使 他 们 放 弃 房 地 产 。 当 然 如 银 行 收 回 抵 押 房 地 产 可 以 得 到 贷 出 款 项 的 话 , 则 投 资 人 无 须 再 负 担 任 何 责 任 。 然 而 , 假 如 房 地 产 市 场 正 处 于 低 潮 , 银 行 在 拍 卖 房 地 产 时 仍 得 不 列 足 够 的 款 项 偿 还 抵 押 贷 款 时 , 则 投 资 人 仍 需 负 一 定 责 任 。 所 以 , 投 资 者 在 策 划 置 业 计 划 和 议 价 房 地 产 时 , 必 须 把 利 率 波 动 因 素 考 虑 进 去 。 3 . 市 场 风 险 。 由 于 供 求 形 势 变 化 , 引 起 市 场 竞 争 范 围 、 竞 争 程 度 、 竞 争 方 式 以 及 房 地 产 市 场 性 质 、 市 场 结 构 、 市 场 发 育 等 变 化 而 导 致 的 风 险 。 市 场 风 险 是 房 地 产 市 场 价 值 跌 落 的 一 种 可 能 性 , 主 要 来 源 于 房 地 产 供 给 的 时 间 误 差 。 譬 如 当 房 价 因 供 给 短 缺 而 上 升 时 , 开 发 公 司 便 会 纷 纷 兴 建 楼 宇 , 但 由 于 建 筑 需 要 一 定 时 间 , 故 此 虽 然 待 建 楼 的 总 体 规 模 已 经 超 出 供 给 需 要 , 但 短 期 内 楼 价 仍 然 会 持 续 上 扬 。 近 年 来 , 建 筑 业 技 术 日 渐 先 进 , 所 以 造 成 房 地 产 能 迅 速 供 给 市 场 , 直 接 缩 短 了 地 产 循 环 的 时 间 , 也 使 得 楼 价 波 动 变 得 更 为 频 繁 。 4 . 自 然 风 险 。 由 于 自 然 因 素 的 不 确 定 性 、 不 可 抗 性 ( 如 地 震 、 洪 水 、 风 暴 、 火 灾 等 ) 以 及 土 地 的 自 然 地 理 和 技 术 经 济 特 性 带 来 的 风 险 。 ( 二 ) 内 部 风 险 1 . 经 营 风 险 。 经 营 风 险 是 由 于 房 地 产 投 资 经 营 上 的 失 误 ( 或 其 可 能 性 ) , 造 成 实 际 经 营 结 果 偏 离 预 期 望 值 的 可 能 性 ; 经 营 风 险 起 源 于 投 资 内 部 问 题 和 项 目 的 经 济 环 境 情 况 , 如 治 理 水 平 、 治 理 效 率 低 , 使 用 经 营 费 用 超 过 预 计 值 , 房 屋 空 置 率 高 , 租 金 回 笼 等 问 题 , 都 将 使 企 业 的 营 业 收 入 小 于 预 期 值 。 经 济 环 境 可 能 不 理 想 , 对 房 地 产 的 需 求 偏 低 , 会 产 生 比 预 期 高 的 空 置 率 。 2 . 财 务 风 险 。 财 务 风 险 是 指 房 地 产 投 资 者 运 用 财 务 杠 杆 , 在 使 用 贷 款 的 条 件 下 , 既 扩 大 了 投 资 的 利 润 范 围 , 同 时 也 增 加 了 不 确 定 性 、 增 加 的 营 业 收 入 不 足 以 偿 还 债 务 的 可 能 性 。 房 地 产 投 资 风 险 产 生 的 原 因 所 把 握 信 息 不 全 、 不 准 , 投 资 决 策 草 率 。 所 依 据 的 信 息 不 够 准 确 , 或 前 期 调 研 不 细 , 对 购 买 力 及 项 目 的 销 售 前 景 预 期 过 于 乐 观 , 都 会 导 致 在 运 用 中 出 现 与 当 初 的 估 计 有 较 大 偏 差 。 宏 观 形 势 出 现 意 想 不 到 的 不 利 变 化 , 由 此 引 发 多 种 风 险 。 这 在 近 年 的 经 济 生 活 中 也 经 常 碰 到 。 表 现 为 : 一 是 前 些 年 严 重 的 通 货 膨 胀 、 物 价 上 涨 , 诱 发 建 材 价 格 上 涨 , 工 程 造 价 跟 着 上 涨 ; 二 是 货 币 发 行 政 策 和 银 行 信 贷 政 策 。 如 银 行 紧 缩 银 根 对 房 地 产 商 就 意 味 着 筹 资 或 变 现 风 险 。 三 是 房 地 产 供 求 形 势 的 变 化 。 房 地 产 供 给 严 重 不 足 的 状 况 已 成 历 史 , 现 在 的 情 况 是 供 过 于 求 , 房 价 自 然 就 要 下 降 , 销 售 难 度 增 加 , 促 销 成 本 加 大 , 期 房 销 售 几 乎 成 为 不 可 能 。 四 是 房 地 产 政 策 及 由 此 形 成 的 大 气 候 。 如 当 前 银 行 对 房 地 产 业 的 支 持 重 点 从 “ 开 发 ” 变 为 “ 购 买 ” , 这 不 利 于 刚 开 发 并 需 持 续 投 入 的 房 地 产 项 目 的 开 展 。 发 展 商 主 观 上 对 房 地 产 市 场 供 求 形 势 , 房 地 产 政 策 , 金 融 政 策 的 理 解 、 判 定 或 把 握 上 出 现 偏 差 。 具 体 表 现 为 : 发 展 商 过 分 相 信 自 己 的 “ 感 觉 ” , 而 实 际 上 “ 感 觉 ” 错 了 或 反 了 。 如 有 的 发 展 商 过 分 地 相 信 自 己 会 轻 易 地 找 到 “ 下 家 ” , 将 项 目 脱 手 , 而 实 际 并 未 如 愿 ; 有 的 发 展 商 在 决 策 上 项 目 时 只 考 虑 、 分 析 了 一 时 的 市 场 供 求 形 势 , 而 没 把 开 发 的 周 期 因 素 考 虑 进 去 , 结 果 供 求 关 系 “ 此 一 时 彼 一 时 ” , 或 者 对 市 场 的 估 计 及 项 目 自 身 的 优 势 的 判 定 过 于 乐 观 , 最 终 导 致 销 售 困 难 ; 还 有 的 发 展 商 过 分 相 信 自 己 的 “ 道 ” ( 即 通 过 “ 关 系 ” 拿 到 “ 好 项 目 ” 的 能 力 ) , 而 经 营 实 力 ( 开 发 实 力 、 治 理 能 力 、 行 销 能 力 ) 不 足 或 较 弱 , 项 目 运 作 中 难 于 实 现 预 期 的 经 营 业 绩 。 此 外 , 自 然 灾 难 和 意 外 事 故 的 发 生 也 是 引 发 房 地 产 开 发 中 的 工 程 建 设 风 险 的 原 因 。 房 地 产 投 资 风 险 的 识 别 如 何 正 确 估 计 和 评 价 一 宗 房 地 产 投 资 的 风 险 呢 ? 通 常 的 办 法 是 计 算 投 资 风 险 率 , 其 计 算 方 法 有 以 下 几 种 。 ( 一 ) 采 用 国 际 房 地 产 投 资 业 常 用 的 三 个 指 标 来 识 别 1 . 投 资 房 地 产 的 营 业 率 。 一 切 能 够 带 来 收 入 的 房 地 产 都 必 然 发 生 经 营 费 用 。 以 利 润 来 维 持 其 赚 钱 的 能 力 。 营 业 率 被 用 来 判 定 投 资 报 告 的 净 营 业 收 入 是 否 具 有 现 实 性 。 计 算 公 式 为 : 营 业 率 = 年 营 业 总 费 用 / 年 计 划 总 收 入 据 有 关 调 查 数 据 表 明 , 新 公 寓 楼 营 业 率 在 3 8 % — 4 0 % 之 间 是 可 行 的 。 办 公 楼 、 商 业 楼 有 不 同 的 营 业 率 。 营 业 率 太 低 说 明 投 资 方 案 中 有 些 成 本 费 用 没 有 考 虑 。 太 高 则 说 明 治 理 不 善 。 太 低 或 太 高 都 说 明 风 险 太 大 。 2 . 偿 债 收 益 比 。 营 业 净 收 入 是 扣 除 所 有 成 本 费 后 的 收 入 , 是 偿 还 债 务 资 金 的 基 本 来 源 。 它 和 偿 债 责 任 的 比 率 反 映 了 借 款 人 偿 还 贷 款 的 能 力 。 偿 债 收 益 比 = 营 业 净 收 入 / 要 求 的 年 偿 债 额 偿 债 收 益 比 数 值 越 小 , 该 项 借 款 投 资 的 风 险 越 大 ; 反 之 , 则 风 险 越 小 。 住 宅 资 产 的 偿 债 收 益 比 一 般 要 求 超 过 1 : 2 才 被 认 为 是 安 全 的 。 3 . 保 本 占 用 率 。 保 本 占 用 率 是 计 算 房 地 产 安 全 性 的 另 一 重 要 指 标 。 其 计 算 公 式 为 : 保 本 占 用 率 = ( 年 营 业 总 费 用 要 求 的 年 偿 债 额 ) / 年 计 划 总 收 入 保 本 占 用 率 越 高 , 投 资 风 险 越 大 。 可 以 接 受 的 住 宅 资 产 的 保 本 占 用 率 一 般 为 8 5 % - 9 0 % 。 ( 二 ) 概 率 与 数 理 统 计 的 方 法 由 于 风 险 度 量 涉 及 到 房 地 产 投 资 项 目 可 能 结 果 的 概 率 分 布 , 因 而 可 以 采 用 概 率 论 和 数 理 统 计 作 为 房 地 产 投 资 风 险 的 识 别 方 法 。 这 里 的 投 资 结 果 主 要 是 指 房 地 产 投 资 的 报 酬 回 报 率 。 而 报 酬 回 报 率 概 率 分 布 的 取 得 很 不 轻 易 。 虽 然 可 以 作 市 场 调 查 , 有 已 开 发 项 目 的 资 料 , 可 以 使 用 数 理 统 计 的 方 法 得 出 分 布 或 其 估 计 , 甚 至 通 过 统 计 检 验 , 但 其 结 果 只 能 在 相 对 意 义 上 代 表 拟 开 发 项 目 的 概 率 分 布 。 这 是 因 为 各 个 房 地 产 项 目 之 间 的 差 异 较 大 , 有 时 相 距 十 几 米 的 位 置 , 即 使 其 它 条 件 都 相 同 , 投 资 的 报 酬 回 报 也 存 在 很 大 的 差 别 。 将 抽 样 调 查 的 方 法 与 主 观 概 率 判 定 结 合 而 确 定 出 房 地 产 项 目 投 资 的 报 酬 回 报 率 的 概 率 分 布 是 实 际 工 作 者 常 用 的 方 法 。 但 假 如 某 一 房 地 产 项 目 投 资 的 报 酬 回 报 率 的 可 能 结 果 有 几 种 , 每 一 种 可 能 的 结 果 为 x i 其 出 现 的 概 率 为 P i , 则 其 数 学 期 望 为 : 假 如 投 资 者 将 投 资 报 酬 率 的 预 期 结 果 取 为 数 学 期 望 是 合 符 情 理 的 。 因 为 在 统 计 的 意 义 上 真 实 的 投 资 报 酬 率 出 现 在 数 学 期 望 左 右 的 概 率 最 大 。 那 么 此 标 准 差 就 描 述 了 预 期 结 果 与 实 际 结 果 的 “ 平 均 ” 变 动 程 度 , 因 此 可 作 为 一 种 风 险 的 度 量 。 标 准 差 越 大 , 风 险 越 大 , 标 准 差 越 小 , 风 险 越 小 。 用 标 准 差 度 量 投 资 风 险 的 优 点 是 概 念 比 较 清 楚 直 观 , 可 以 借 用 成 熟 的 数 理 统 计 一 整 套 理 论 和 方 法 。 在 降 低 投 资 风 险 的 投 资 组 合 理 论 中 , 这 一 度 量 有 出 色 的 表 现 。 其 缺 点 是 准 确 的 概 率 分 市 P i 不 易 找 出 。 考 虑 到 相 同 的 标 准 差 , 对 于 期 望 值 不 同 的 投 资 项 目 , 它 所 表 达 的 影 响 程 度 或 对 投 资 者 的 损 害 程 度 , 也 即 风 险 大 小 , 应 该 是 不 同 的 。 期 望 值 大 时 , 风 险 应 小 些 , 期 望 值 小 时 , 风 险 应 大 些 。 所 以 人 们 更 喜 欢 用 变 异 系 数 来 度 量 风 险 : R = б / E 怎 样 的 R 值 是 小 ( 大 ) 风 险 , 与 投 资 者 的 风 险 偏 好 性 格 有 关 。 但 R 接 近 1 的 风 险 , 通 常 是 投 资 者 不 愿 接 受 的 风 险 。 R > 1 的 风 险 , 是 很 多 投 资 者 不 能 忍 受 的 风 险 。 也 可 以 用 Δ = E - б 这 一 绝 对 数 来 度 量 风 险 。 Δ 房 地 产 投 资 风 险 的 控 制 在 房 地 产 投 资 活 动 中 . 投 资 的 风 险 是 客 观 存 在 的 , 这 对 于 所 有 的 房 地 产 投 资 者 都 是 一 样 的 。 投 资 风 险 的 控 制 即 在 于 能 及 时 的 发 现 或 猜 测 到 这 种 风 险 并 能 及 时 采 取 有 效 的 措 施 。 化 解 、 缓 和 、 减 轻 、 控 制 这 种 风 险 , 减 少 投 资 者 预 期 收 益 的 损 失 可 能 性 。 控 制 风 险 的 基 本 思 想 是 对 某 种 损 失 的 可 能 性 进 行 调 整 、 进 而 最 大 程 度 降 低 这 种 可 能 性 的 主 要 方 法 有 : ( 一 ) 进 行 充 分 的 市 场 调 查 分 析 以 作 出 科 学 的 项 目 决 策 风 险 是 指 在 投 资 经 营 过 程 中 各 种 不 确 定 因 素 , 使 实 际 收 益 偏 离 预 期 收 益 的 可 能 性 。 减 少 这 种 不 确 定 性 , 从 而 减 少 这 种 偏 离 的 最 好 方 法 , 就 是 通 过 市 场 调 查 , 获 得 尽 可 能 详 尽 的 信 息 , 把 不 确 定 性 降 低 到 最 低 限 度 , 从 而 较 好 地 控 制 房 地 产 投 资 过 程 中 的 风 险 。 通 过 房 地 产 市 场 的 供 求 状 况 和 趋 势 进 行 全 面 的 调 查 分 析 , 从 中 选 择 社 会 最 需 要 的 并 能 够 取 得 较 大 收 益 的 投 资 项 目 , 这 部 分 工 作 可 以 由 投 资 者 自 己 对 房 地 产 市 场 进 行 调 查 , 也 可 委 托 咨 询 公 司 等 中 介 机 构 进 行 。 ( 二 ) 在 预 期 收 益 相 同 的 情 况 下 投 资 风 险 较 小 的 房 地 产 项 目 房 地 产 投 资 项 目 种 类 较 多 , 它 们 的 风 险 度 大 小 不 一 。 有 的 风 险 度 较 大 , 可 能 遭 遇 的 不 确 定 性 也 较 高 , 而 有 些 投 资 项 目 的 风 险 度 较 小 , 选 择 风 险 小 的 投 资 项 目 可 以 使 投 资 收 益 能 得 到 有 效 的 保 证 。 ( 三 ) 以 合 理 组 织 融 资 形 式 进 行 滚 动 开 发 房 地 产 投 资 需 要 量 大 , 必 须 以 一 定 的 形 式 筹 措 资 金 , 以 满 足 需 要 。 房 地 产 融 资 的 形 式 主 要 有 以 下 几 种 : 通 过 发 行 金 融 债 券 , 筹 集 开 发 资 金 。 通 过 预 售 开 发 的 商 品 房 和 卖 楼 花 , 从 客 户 那 里 筹 集 房 地 产 开 发 所 需 资 金 。 利 用 已 取 得 的 土 地 使 用 权 到 银 行 获 得 抵 押 贷 款 。 组 建 股 份 公 司 , 申 请 成 为 上 市 公 司 。 从 股 票 市 场 上 融 资 。 各 房 地 产 开 发 公 司 应 根 据 自 身 的 实 际 情 况 , 选 用 最 适 合 的 融 资 形 式 , 以 便 迅 速 、 大 量 、 低 成 本 地 融 入 资 金 , 投 入 房 地 产 开 发 。 房 地 产 开 发 公 司 不 但 要 把 握 融 资 技 巧 ; 而 且 还 要 采 取 切 实 可 行 措 施 提 高 资 金 使 用 的 效 益 。 比 如 在 投 资 项 目 治 理 中 , 引 入 竞 争 机 制 , 运 用 多 种 手 段 , 促 使 施 工 单 位 降 低 工 程 造 价 , 提 高 工 程 质 量 , 缩 短 建 设 周 期 。 房 地 产 企 业 还 要 增 收 节 支 、 提 高 劳 动 效 率 , 减 少 经 营 治 理 费 用 , 以 保 证 所 投 入 的 资 金 获 得 最 大 的 经 济 效 益 。 ( 四 ) 通 过 多 项 投 资 组 合 及 多 种 经 营 分 散 风 险 不 同 投 资 项 目 的 风 险 、 收 益 等 因 素 也 是 不 同 的 , 所 以 , 实 行 多 项 目 投 资 组 合 可 以 获 得 比 所 有 投 资 集 中 于 一 个 项 目 上 更 稳 定 的 收 益 : 当 然 , 各 项 目 之 间 的 相 关 性 不 能 太 强 , 否 则 就 无 法 起 到 降 低 风 险 的 作 用 。 ( 五 ) 通 过 加 强 资 产 治 理 来 控 制 风 险 一 个 投 资 项 目 能 否 达 到 预 期 的 收 益 水 平 , 治 理 人 员 是 最 为 重 要 的 关 键 因 素 。 提 高 治 理 人 员 的 素 质 进 而 提 高 治 理 水 平 , 可 以 提 高 对 市 场 的 可 猜 测 性 , 降 低 不 确 定 性 , 可 以 更 有 效 地 使 用 资 产 , 减 少 经 营 费 用 , 降 低 空 置 率 , 提 高 收 益 水 平 , 进 而 降 低 和 控 制 风 险 。 参 考 文 献 : 房 地 产 投 资 范 文 第 3 篇 统 计 数 据 显 示 ， 房 地 产 开 发 和 个 人 住 房 消 费 信 贷 增 长 逐 年 上 升 。 1 9 9 8 年 房 地 产 开 发 贷 款 余 额 为 2 0 2 8 . 9 2 万 元 ， 2 0 0 3 年 扩 大 到 6 6 5 7 . 3 5 亿 元 ， 是 1 9 9 8 年 的 3 . 2 倍 。 同 时 ， 个 人 住 房 消 费 信 贷 也 快 速 增 长 。 2 0 0 3 年 与 1 9 9 8 年 相 比 ， 个 人 住 房 消 费 贷 款 增 加 了 1 1 3 5 3 . 5 8 亿 元 ， 增 长 了 2 6 . 6 4 倍 。 尽 管 如 此 ， 目 前 我 国 的 房 地 产 金 融 市 场 发 展 还 很 不 充 分 ， 存 在 着 明 显 的 滞 后 和 不 均 衡 现 象 。 主 要 表 现 为 ： 房 地 产 融 资 渠 道 单 一 ， 房 地 产 开 发 资 金 过 多 依 赖 于 银 行 贷 款 ， 使 房 地 产 投 资 的 市 场 风 险 和 融 资 信 用 风 险 集 中 于 商 业 银 行 。 中 国 房 协 副 会 长 顾 云 昌 把 房 地 产 与 银 行 业 过 去 5 年 紧 密 合 作 的 时 光 比 作 “ 蜜 月 ” ， 他 说 ： “ 我 们 和 银 行 之 间 的 这 种 蜜 月 太 舒 服 了 ， 所 以 没 有 想 到 第 三 者 或 其 他 更 多 渠 道 ， 银 行 业 也 乐 意 为 我 们 服 务 ， 但 银 行 确 实 也 因 此 承 担 了 巨 大 风 险 。 ” 据 估 算 ， 8 0 ％ 左 右 的 土 地 购 置 和 房 地 产 开 发 资 金 都 直 接 或 间 接 来 自 商 业 银 行 信 贷 。 在 目 前 的 房 地 产 市 场 资 金 链 中 ， 商 业 银 行 基 本 参 与 了 房 地 产 开 发 的 全 过 程 。 通 过 住 房 消 费 贷 款 、 房 地 产 开 发 贷 款 、 建 筑 企 业 流 动 性 贷 款 和 土 地 储 备 贷 款 等 ， 商 业 银 行 实 际 上 直 接 或 间 接 地 承 受 了 房 地 产 市 场 运 行 中 各 个 环 节 的 市 场 风 险 和 信 用 风 险 。 有 关 方 面 资 料 表 明 ， 四 大 国 有 商 业 银 行 剥 离 的 1 . 4 万 亿 不 良 资 产 3 0 % 是 与 房 地 产 相 关 。 房 地 产 金 融 市 场 结 构 单 一 ， 没 有 形 成 完 整 的 房 地 产 金 融 体 系 。 缺 乏 多 层 次 的 房 地 产 金 融 市 场 机 构 体 系 ， 缺 乏 多 元 化 、 规 范 化 的 房 地 产 金 融 市 场 体 系 ， 缺 乏 独 立 、 有 效 的 房 地 产 金 融 市 场 中 介 服 务 体 系 ， 没 有 形 成 完 备 的 房 地 产 金 融 一 级 市 场 ， 尚 未 建 立 房 地 产 金 融 二 级 市 场 。 据 央 行 研 究 局 的 报 告 ， 2 0 0 2 年 房 地 产 上 市 公 司 的 股 权 融 资 占 全 部 房 地 产 企 业 的 资 金 来 源 不 足 0 . 5 % ； 房 地 产 债 券 融 资 所 占 房 地 产 开 发 企 业 的 资 金 来 源 中 的 比 重 也 由 1 9 9 9 年 的 0 . 2 1 % ， 下 降 到 2 0 0 2 年 的 不 足 0 . 0 1 % ； 近 年 来 ， 房 地 产 资 金 信 托 较 为 活 跃 ， 据 不 完 全 统 计 ， 2 0 0 3 年 上 半 年 推 出 的 房 地 产 资 金 信 托 计 划 也 不 过 2 0 亿 元 ， 微 乎 其 微 。 房 地 产 信 托 起 源 于 美 国 2 0 世 纪 6 0 年 代 ， 经 历 了 迅 速 发 展 、 衰 落 、 复 苏 、 稳 定 发 展 的 过 程 ， 现 在 美 国 大 约 有 3 0 0 个 房 地 产 投 资 信 托 ， 他 们 的 总 资 产 超 过 3 0 0 0 亿 美 元 ， 大 约 2 / 3 在 部 级 的 股 票 交 易 所 上 市 ， 已 成 为 美 国 房 地 产 证 券 化 的 主 要 形 式 。 由 于 其 在 产 权 、 资 本 、 经 营 上 具 有 的 优 势 ， 其 发 展 已 为 世 人 所 瞩 目 ， 英 国 、 日 本 等 发 达 国 家 也 纷 纷 效 仿 。 对 房 地 产 金 融 市 场 的 监 管 和 调 控 机 制 还 很 不 完 善 。 目 前 ， 我 国 房 地 产 金 融 市 场 的 法 规 建 设 相 对 于 房 地 产 市 场 发 展 而 言 还 是 相 当 滞 后 的 ， 除 《 商 业 银 行 法 》 中 有 关 银 行 设 立 和 资 金 运 用 规 定 外 ， 还 没 有 专 门 的 房 地 产 金 融 监 管 框 架 ， 房 地 产 金 融 业 务 的 有 关 规 范 也 有 待 制 订 。 我 国 个 人 征 信 系 统 尚 未 建 立 ， 商 业 银 行 难 以 对 贷 款 人 的 贷 款 行 为 和 资 信 状 况 进 行 充 分 严 格 的 调 查 监 控 ， 个 人 住 房 消 费 信 贷 的 发 展 可 能 存 在 违 约 风 险 。 目 前 ， 中 国 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 不 良 贷 款 率 不 到 0 . 5 ％ ， 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 的 不 良 贷 款 率 仅 为 0 . 2 4 ％ ， 这 对 改 善 银 行 资 产 质 量 起 到 了 十 分 重 要 的 作 用 。 但 按 照 国 际 惯 例 ， 个 人 房 贷 的 风 险 暴 露 期 通 常 为 3 年 到 8 年 ， 而 中 国 的 个 人 住 房 信 贷 业 务 是 最 近 3 年 才 开 始 发 展 起 来 的 。 一 般 来 讲 ， 个 人 信 贷 业 务 会 给 银 行 带 来 以 下 风 险 ： 一 是 信 用 风 险 ， 即 借 款 人 由 于 某 种 原 因 （ 如 失 业 或 突 发 事 件 ） 而 不 能 按 期 足 额 偿 还 银 行 贷 款 的 情 况 ； 二 是 流 动 性 风 险 ， 即 由 于 银 行 资 金 过 度 集 中 投 放 于 期 限 较 长 的 个 人 房 贷 业 务 ， 从 而 使 商 业 银 行 面 临 流 动 性 危 机 ； 三 是 操 作 风 险 ， 是 指 由 于 不 完 善 或 失 灵 的 内 部 程 序 、 人 员 、 系 统 或 外 部 事 件 导 致 损 失 的 风 险 ； 四 是 利 率 风 险 ， 即 由 于 利 率 的 变 化 而 使 商 业 银 行 遭 受 损 失 的 情 况 ； 五 是 市 场 风 险 ， 即 由 于 整 个 房 地 产 市 场 大 幅 下 滑 ， 从 而 波 及 商 业 银 行 并 给 银 行 造 成 损 失 的 情 况 ； 六 是 政 策 风 险 ， 即 由 于 有 关 房 地 产 市 场 或 个 人 房 贷 业 务 相 关 政 策 的 出 台 而 使 商 业 银 行 受 到 影 响 的 情 况 。 银 行 房 地 产 信 贷 风 险 防 范 措 施 政 府 要 增 强 对 房 地 产 宏 观 调 控 的 前 瞻 性 和 科 学 性 ， 改 善 对 房 地 产 市 场 的 监 督 管 理 ， 完 善 调 控 手 段 ， 提 高 调 控 能 力 ， 促 使 房 地 产 业 稳 定 、 健 康 、 有 序 地 均 衡 发 展 ， 防 止 大 起 大 落 ， 防 范 房 地 产 泡 沫 的 产 生 。 为 此 必 须 首 先 加 强 房 地 产 市 场 统 计 工 作 ， 完 善 全 国 房 地 产 市 场 信 息 系 统 ， 建 立 健 全 房 地 产 市 场 预 警 预 报 体 系 。 通 过 全 面 、 准 确 、 及 时 地 采 集 房 地 产 市 场 运 行 中 的 相 关 数 据 ， 并 对 影 响 市 场 发 展 的 相 关 数 据 进 行 分 析 、 公 布 ， 政 府 可 以 全 面 、 及 时 、 准 确 地 掌 握 我 国 房 地 产 市 场 运 行 情 况 ， 加 强 对 房 地 产 市 场 的 监 控 和 指 导 ， 以 实 现 对 我 国 房 地 产 市 场 运 行 情 况 的 预 警 和 对 房 地 产 投 资 、 消 费 的 引 导 。 其 次 政 府 要 设 计 合 理 、 严 密 的 房 地 产 税 制 ， 引 导 土 地 持 有 者 合 理 提 高 土 地 使 用 效 益 ， 抑 制 土 地 的 过 度 投 机 。 比 如 对 土 地 空 （ 闲 ） 置 征 税 ， 以 鼓 励 持 有 人 积 极 投 资 开 发 ， 提 高 囤 积 投 机 的 成 本 ； 征 收 土 地 增 值 税 ， 土 地 增 值 税 能 有 效 地 抑 制 土 地 投 机 ， 且 能 将 由 社 会 引 起 的 土 地 增 值 通 过 增 值 税 的 形 式 部 分 返 还 给 社 会 ， 体 现 了 社 会 公 正 ； 征 收 土 地 保 有 税 ， 以 刺 激 土 地 供 给 等 。 银 监 会 应 加 快 发 挥 在 社 会 信 用 基 础 和 市 场 诚 信 制 度 建 设 中 的 重 要 作 用 ， 完 善 监 管 手 段 ， 提 高 监 管 能 力 ， 充 分 发 挥 其 监 管 作 用 和 服 务 功 能 。 激 励 诚 信 行 为 ， 促 使 各 经 济 主 体 在 日 常 信 用 活 动 中 养 成 守 信 习 惯 ， 彼 此 建 立 起 互 信 、 互 利 的 信 用 关 系 ， 确 立 失 信 成 本 递 增 的 违 约 制 裁 机 制 ， 严 惩 欺 骗 和 违 约 行 为 ， 在 全 社 会 范 围 内 营 造 起 诚 实 守 信 的 氛 围 和 环 境 ， 促 进 金 融 稳 定 。 我 国 应 当 大 力 发 展 多 元 化 的 房 地 产 金 融 市 场 ， 形 成 具 有 多 种 金 融 资 产 和 金 融 工 具 的 房 地 产 二 级 金 融 市 场 ， 以 达 到 分 散 银 行 信 贷 风 险 的 目 的 。 房 地 产 对 于 银 行 依 赖 性 过 大 ， 不 利 于 自 身 发 展 ， 同 时 商 业 银 行 过 度 的 房 地 产 贷 款 ， 有 悖 于 商 业 银 行 的 “ 三 性 ” 原 则 。 因 为 商 业 银 行 的 资 金 主 要 是 吸 收 社 会 存 款 ， 投 向 期 限 较 长 的 房 地 产 项 目 ， 不 符 合 银 行 资 产 的 流 动 性 、 安 全 性 的 要 求 ， 容 易 造 成 清 偿 危 机 ， 产 生 金 融 风 险 。 在 成 熟 规 范 的 市 场 中 ， 房 地 产 开 发 和 经 营 的 融 资 不 仅 应 有 债 权 融 资 和 股 权 融 资 两 种 基 本 形 式 ， 在 一 级 市 场 以 外 ， 还 应 存 在 着 发 达 的 证 券 化 二 级 市 场 。 在 这 个 二 级 市 场 上 ， 各 种 房 地 产 金 融 工 具 同 时 存 在 ， 包 括 投 资 基 金 、 信 托 证 券 、 指 数 化 证 券 等 等 。 房 地 产 证 券 化 可 以 促 使 房 地 产 经 营 专 业 化 ， 导 致 资 源 的 合 理 配 置 。 加 快 住 房 按 揭 贷 款 证 券 化 进 程 ， 降 低 银 行 按 揭 贷 款 风 险 。 随 着 我 国 住 房 商 品 化 加 快 ， 个 人 住 房 贷 款 将 迅 速 增 加 。 当 到 一 定 规 模 时 ， 商 业 银 行 会 面 临 较 大 的 资 金 缺 口 ， 以 及 资 金 来 源 的 短 期 性 与 住 房 贷 款 资 金 需 求 长 期 性 矛 盾 ， 这 无 疑 会 带 来 新 的 金 融 风 险 。 从 国 际 经 验 看 ， 一 旦 经 济 不 景 气 ， 呆 坏 帐 比 例 容 易 升 高 ， 而 实 施 住 房 贷 款 证 券 化 ， 可 以 分 散 该 业 务 面 临 的 金 融 风 险 。 通 过 实 施 住 房 贷 款 证 券 化 ， 使 整 个 住 房 金 融 市 场 与 资 本 市 场 有 机 互 动 ， 可 以 扩 大 商 业 银 行 的 融 资 规 模 ， 同 时 还 会 带 来 良 性 的 连 锁 效 应 ， 提 高 银 行 资 产 的 流 动 性 、 降 低 银 行 开 展 住 房 贷 款 业 务 成 本 。 房 地 产 企 业 自 身 应 苦 练 内 功 ， 做 强 作 大 ， 增 强 管 理 能 力 、 市 场 竞 争 能 力 、 风 险 控 制 能 力 和 诚 信 度 ， 提 高 抗 风 险 能 力 。 作 为 资 金 密 集 型 产 业 ， 房 地 产 业 的 规 模 经 济 效 应 较 其 它 行 业 尤 为 明 显 。 规 模 小 ， 开 发 商 的 单 位 成 本 居 高 不 下 ， 在 广 告 策 划 、 营 销 推 广 、 环 境 改 造 、 配 套 设 施 、 物 业 管 理 等 方 面 规 模 较 大 的 公 司 占 有 明 显 优 势 。 此 外 ， 规 模 大 ， 尤 其 是 具 有 较 强 现 金 实 力 的 开 发 商 在 选 择 项 目 最 佳 开 发 时 间 上 也 具 有 主 动 权 。 因 此 房 地 产 业 内 部 适 度 的 资 本 集 中 ， 能 有 效 地 节 约 房 地 产 开 发 和 经 营 成 本 ， 提 高 抗 风 险 能 力 。 商 业 银 行 自 身 应 加 强 管 理 ， 提 高 风 险 防 范 能 力 。 首 先 商 业 银 行 要 建 立 和 完 善 房 地 产 市 场 分 析 、 预 测 和 监 测 指 标 体 系 ， 建 立 和 扩 大 房 地 产 市 场 信 息 来 源 ， 及 时 关 注 各 地 房 地 产 市 场 的 发 展 变 化 情 况 ， 提 高 对 房 地 产 市 场 发 展 形 势 的 分 析 预 测 能 力 ； 要 加 强 产 业 政 策 研 究 ， 制 订 与 产 业 政 策 相 互 协 调 的 房 地 产 信 贷 政 策 ； 要 加 强 对 房 地 产 行 业 周 期 波 动 的 研 究 ， 防 范 市 场 风 险 于 未 然 。 其 次 信 贷 从 业 人 员 必 须 牢 固 树 立 风 险 意 识 和 良 好 的 职 业 道 德 意 识 ， 在 调 查 环 节 尽 职 尽 责 ， 认 真 做 好 贷 前 调 查 工 作 ， 及 时 分 析 信 贷 业 务 的 客 户 风 险 和 经 营 风 险 ， 研 究 信 贷 风 险 防 范 措 施 。 信 贷 审 批 人 员 应 在 审 批 环 节 严 格 把 关 ： 首 先 要 分 析 项 目 是 否 符 合 国 家 宏 观 政 策 。 其 次 要 分 析 项 目 投 资 资 金 组 成 的 合 理 性 和 来 源 的 可 靠 性 ； 项 目 资 本 金 比 例 是 否 达 到 国 家 规 定 的 比 例 ， 自 有 资 金 是 否 到 位 ， 部 分 销 （ 预 ） 售 收 入 作 为 投 资 来 源 是 否 可 行 等 。 三 是 要 分 析 项 目 总 投 资 的 合 理 性 ； 如 建 安 成 本 是 否 过 高 等 。 四 是 分 析 项 目 的 合 法 合 规 性 ； 结 合 “ 四 证 ” 分 析 有 无 超 规 划 、 超 容 积 率 等 情 况 。 五 是 分 析 项 目 抗 风 险 能 力 ； 结 合 成 本 、 净 现 金 流 量 、 投 资 收 益 率 、 敏 感 性 因 素 分 析 等 指 标 进 行 分 析 。 六 是 分 析 项 目 的 市 场 前 景 及 其 竞 争 力 ； 要 结 合 产 品 价 格 、 项 目 所 在 地 的 位 置 、 规 划 布 局 和 建 筑 设 计 、 开 发 商 的 品 牌 等 因 素 分 析 。 七 是 分 析 担 保 措 施 ； 抵 押 物 是 否 足 值 、 变 现 能 力 是 否 强 ， 保 证 人 保 证 能 力 如 何 等 。 八 是 分 析 企 业 的 财 务 状 况 、 资 信 状 况 、 开 发 经 验 、 经 营 管 理 能 力 和 风 险 意 识 及 风 险 控 制 能 力 。 内 容 摘 要 ： 随 着 经 济 体 制 改 革 的 不 断 深 入 ， 国 家 有 关 部 门 就 加 强 金 融 宏 观 调 控 作 用 、 促 进 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 出 台 了 一 系 列 措 施 。 因 此 ， 在 房 地 产 投 资 风 险 分 析 和 风 险 防 范 方 面 作 一 些 思 考 ， 具 有 特 定 的 现 实 意 义 。 本 文 分 析 了 房 地 产 投 资 的 风 险 ， 揭 示 了 房 地 产 金 融 投 资 风 险 的 成 因 ， 并 提 出 了 银 行 房 地 产 信 贷 的 风 险 防 范 措 施 。 以 期 在 房 地 产 金 融 风 险 防 范 方 面 能 引 以 借 鉴 。 房 地 产 投 资 范 文 第 4 篇 改 革 开 放 以 来 ， 随 着 我 国 经 济 的 快 速 发 展 ， 我 国 房 地 产 业 也 得 到 了 长 足 的 发 展 。 特 别 是 1 9 9 8 年 我 国 深 化 住 房 制 度 改 革 ， 实 行 货 币 化 分 配 以 后 ， 加 之 金 融 政 策 的 调 整 ， 我 国 房 地 产 业 更 是 得 到 了 快 速 发 展 ， 一 跃 成 为 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 ， 并 带 动 了 钢 铁 、 水 泥 、 家 电 等 行 业 的 快 速 发 展 。 但 是 ， 到 2 0 0 3 年 上 半 年 ， 我 国 固 定 资 产 投 资 规 模 过 大 ， 房 地 产 投 资 规 模 过 热 现 象 明 显 ， 房 地 产 价 格 出 现 过 快 上 涨 势 头 。 2 0 0 4 年 1 - 8 月 份 ， 全 国 商 品 房 平 均 销 售 价 格 为 2 7 1 8 元 / 平 方 米 ， 同 比 增 长 1 3 . 5 % ， 部 分 城 市 房 价 上 涨 幅 度 超 过 2 0 % 。 2 0 0 5 年 1 - 1 2 月 ， 全 国 商 品 房 平 均 销 售 价 格 为 3 2 4 2 . 0 元 / 平 方 米 ， 同 比 提 高 1 9 . 5 % 。 特 别 是 北 京 上 海 深 圳 等 大 城 市 ， 房 地 产 价 格 出 现 了 剧 烈 上 涨 。 同 时 ， 房 地 产 业 投 资 剧 增 。 据 《 中 国 房 地 产 行 业 分 析 报 告 》 ， 2 0 0 3 年 1 - 1 2 月 房 地 产 共 开 发 完 成 投 资 1 0 1 0 6 . 1 2 亿 元 ， 同 比 增 长 2 9 . 7 % ， 高 于 全 国 固 定 资 产 投 资 的 增 长 速 度 。 为 了 消 除 房 地 产 业 过 热 的 势 头 ， 国 家 出 台 了 一 系 列 的 宏 观 调 控 措 施 ， 包 括 上 调 利 率 、 控 制 信 贷 规 模 、 调 整 货 币 供 应 量 等 。 为 了 了 解 金 融 政 策 对 我 国 房 地 产 投 资 的 影 响 ， 本 文 对 此 利 用 误 差 修 正 模 型 和 脉 冲 响 应 分 析 方 法 进 行 实 证 分 析 。 2 研 究 方 法 简 介 2 . 1 协 整 模 型 时 序 变 量 之 间 的 协 整 关 系 是 由 E n g l e 和 G r a n g e r 首 先 提 出 的 ， 这 一 方 法 论 的 基 础 思 想 在 于 ， 如 果 两 个 （ 或 两 个 以 上 ） 的 时 间 序 列 变 量 呈 现 出 非 平 稳 性 的 特 征 （ 即 每 个 变 量 都 有 单 位 根 ） ， 但 是 它 们 的 线 性 组 合 如 果 呈 现 平 稳 性 ， 则 这 两 个 变 量 之 间 便 存 在 长 期 稳 定 关 系 （ 即 存 在 协 整 关 系 ） ， 而 变 量 的 增 长 率 便 表 现 出 共 同 的 增 长 趋 势 。 即 如 果 时 间 序 列 y 1 t , y 2 t , y n t , 都 是 d 阶 单 整 ， 即 I ( d ) ， 存 在 一 个 向 量 ＝ （ 1 ， 2 n ） ， 使 得 ′ ～ I ( d - b ) ， 这 里 y t ＝ （ y 1 t ， y 2 t ， y n t ） ， d ≥ b ≥ 0 。 则 称 序 列 y 1 t ， y 2 t ， y n t , , , 是 （ d , b ） 阶 协 整 ， 记 为 ～ C I ( d , b ) ， 为 协 整 向 量 。 为 检 验 两 变 量 和 是 否 协 整 ， E n g l e 和 G r a n g e r 于 1 9 8 7 年 提 出 了 两 步 检 验 法 ， 称 为 E G 检 验 。 序 列 x t 和 y t 若 都 是 d 阶 单 整 的 ， 用 一 个 变 量 对 另 一 个 变 量 回 归 ， 即 有 ： y t ＝ x t t （ 1 ） 用 和 表 示 回 归 系 数 的 估 计 值 ， 则 模 型 残 差 估 计 值 为 ： ＝ y t － － x t （ 2 ） 若 ～ I ( 0 ) ， 则 x t 和 y t 具 有 协 整 关 系 ， 且 （ 1 ， - ） 为 协 整 向 量 ， （ 1 ） 式 为 协 整 回 归 方 程 。 2 . 2 误 差 修 正 模 型 误 差 修 正 模 型 （ E C M : E r r o r C o r r e c t i o n M o d e l ） 基 本 形 式 是 由 D a v i d s o n 、 H e n d r y 、 S r b a 和 Y e o 于 1 9 7 8 年 提 出 的 ， 称 为 D H S Y 模 型 。 其 基 本 思 路 是 ： 若 变 量 间 存 在 协 整 关 系 ， 即 表 明 这 些 变 量 间 存 在 着 长 期 稳 定 的 关 系 ， 而 这 种 长 期 的 稳 定 关 系 是 在 短 期 动 态 过 程 的 不 断 调 整 下 得 以 维 持 的 。 产 生 这 种 结 果 的 原 因 在 于 ， 大 多 数 的 经 济 时 间 序 列 的 一 阶 差 分 是 平 稳 序 列 。 同 时 ， 存 在 着 某 种 联 系 方 式 （ 如 线 性 组 合 ） ， 把 相 互 协 整 过 程 和 长 期 稳 定 均 衡 状 态 结 合 起 来 。 这 时 相 互 协 整 隐 含 的 意 义 是 ： 即 使 所 研 究 的 水 平 变 量 各 自 都 是 一 阶 差 分 后 平 稳 ， 受 支 配 于 长 期 分 量 ， 但 这 些 变 量 的 某 些 线 性 组 合 也 可 以 是 平 稳 的 ， 即 所 研 究 变 量 中 的 长 期 分 量 相 互 抵 消 ， 产 生 了 一 个 平 稳 的 时 间 序 列 。 之 所 以 能 够 这 样 ， 是 因 为 一 种 调 节 过 程 — — 误 差 修 正 机 制 — — 在 起 作 用 ， 防 止 了 长 期 关 系 的 偏 差 在 规 模 或 数 量 上 扩 大 。 因 此 ， 任 何 一 组 相 互 协 整 的 时 间 序 列 变 量 都 存 在 误 差 修 正 机 制 ， 反 映 短 期 调 节 行 为 。 建 立 误 差 修 正 模 型 一 般 分 两 步 ， 分 别 建 立 区 分 数 据 长 期 特 征 和 短 期 特 征 的 计 量 经 济 学 模 型 。 从 理 论 上 讲 ， 第 一 步 ， 建 立 长 期 关 系 模 型 。 即 通 过 O L S 法 估 计 出 时 间 序 列 变 量 间 的 关 系 ， 若 估 计 结 果 形 成 平 稳 的 残 差 序 列 时 ， 那 么 这 些 变 量 间 就 存 在 相 互 协 整 的 关 系 ， 长 期 关 系 模 型 的 变 量 选 择 是 合 理 的 ， 回 归 系 数 具 有 经 济 意 义 。 第 二 步 ， 建 立 短 期 动 态 关 系 ， 即 误 差 修 正 方 程 。 将 长 期 关 系 模 型 中 各 变 量 以 一 阶 差 分 及 其 各 阶 滞 后 期 形 式 重 新 加 以 改 造 ， 并 将 长 期 关 系 模 型 所 产 生 的 残 差 序 列 作 为 解 释 变 量 引 入 ， 在 一 个 从 一 般 到 特 殊 的 检 验 过 程 中 ， 对 短 期 动 态 关 系 进 行 逐 项 检 验 ， 不 显 著 的 项 逐 渐 被 剔 除 直 到 最 适 当 的 方 法 被 找 到 为 止 。 3 实 证 分 析 3 . 1 变 量 选 择 及 数 据 3 . 1 . 1 变 量 的 选 择 本 轮 宏 观 调 控 的 主 要 目 标 是 稳 定 商 品 房 价 格 ， 降 低 房 地 产 业 的 过 热 程 度 ， 因 此 本 文 选 取 房 地 产 完 成 开 发 投 资 ( I ) 作 为 研 究 变 量 。 我 国 金 融 政 策 主 要 采 用 中 央 银 行 所 掌 握 的 利 率 、 信 贷 、 货 币 发 行 等 工 具 ， 调 节 有 关 变 量 ， 最 终 影 响 国 民 经 济 活 动 。 本 文 主 要 选 择 一 年 期 贷 款 利 率 （ R ） 、 广 义 货 币 供 应 量 M 2 作 为 金 融 政 策 的 变 量 。 3 . 1 . 2 数 据 本 文 数 据 来 源 于 W i n d 资 讯 以 及 C C E R 中 国 经 济 金 融 数 据 库 ， 样 本 期 从 1 9 9 8 年 第 1 季 度 到 2 0 0 6 年 第 4 季 度 。 M 2 、 房 地 产 投 资 ( I ) 利 用 X 1 1 加 法 进 行 季 节 调 整 为 M 2 S A 、 I S A ， 并 且 为 了 消 除 数 据 异 方 差 ， 对 这 两 个 数 据 取 自 然 对 数 。 3 . 2 模 型 建 立 3 . 2 . 1 单 位 根 检 验 3 . 2 . 2 协 整 分 析 1 ） R 和 L I S A 变 量 先 作 两 变 量 的 普 通 最 小 二 乘 估 计 ， 得 到 如 下 回 归 方 程 ： L I S A ＝ 1 2 . 9 6 7 4 5 3 4 7 － 3 . 0 4 5 1 3 3 2 0 4 * L R t 统 计 量 ( 9 . 5 9 3 5 7 7 ) ( － 3 . 9 8 0 9 2 4 ) 对 残 差 进 行 平 稳 性 检 验 。 即 残 差 在 1 % 的 显 著 水 平 下 是 平 稳 的 ， 房 地 产 投 资 与 利 率 之 间 存 在 协 整 关 系 。 2 ） L M 2 S A 和 L I S A 变 量 先 作 两 变 量 的 普 通 最 小 二 乘 估 计 ， 得 到 如 下 回 归 方 程 ： L I S A = - 9 . 9 8 0 7 2 2 2 7 5 1 . 4 5 4 6 4 1 4 7 7 * L M 2 S A t 统 计 量 ( - 2 7 . 1 4 3 8 6 ) ( 4 7 . 8 2 8 9 9 ) 即 残 差 在 9 9 % 下 是 平 稳 的 ， 房 地 产 业 业 投 资 与 货 币 供 应 量 之 间 存 在 协 整 关 系 。 3 ) R ， L M 2 S A 和 L I S A 变 量 用 变 量 L I S A 对 R ， L M 2 S A 进 行 普 通 最 小 二 乘 估 计 ， 得 到 如 下 回 归 方 程 ： L I S A = - 1 1 . 3 9 0 5 7 5 0 . 3 7 4 0 3 0 * L R 1 . 5 1 6 7 2 1 * L M 2 S A t 统 计 量 ( - 1 9 . 4 1 0 3 1 ) ( 2 . 9 1 6 8 5 0 ) ( 4 3 . 5 9 1 2 4 ) A D F 检 验 表 明 残 差 是 平 稳 的 ， 因 此 房 地 产 投 资 与 利 率 和 货 币 供 应 量 之 间 存 在 协 整 关 系 。 3 . 2 . 3 房 地 产 投 资 与 利 率 、 货 币 供 应 量 的 误 差 修 正 模 型 ( E C M ) 按 照 H e n d r y 的 从 一 般 到 简 单 的 模 型 估 计 方 法 ， 对 商 品 房 价 格 与 利 率 、 货 币 供 应 量 的 协 整 方 程 利 用 A I C 和 S C 最 小 的 原 则 确 定 滞 后 期 为 6 ， 然 后 逐 步 去 掉 统 计 检 验 不 显 著 的 变 量 ， 得 到 误 差 修 正 模 型 如 下 ： D （ L I S A ） ＝ 0 . 0 9 1 5 7 7 7 9 2 2 3 0 . 4 6 0 3 2 9 7 1 7 6 * D （ L I S A （ － 4 ） ） 0 . 2 6 2 0 9 9 2 2 6 5 * D （ L I S A （ － 5 ） ） － 0 . 5 4 6 9 1 3 4 3 3 7 * D （ L R （ － 4 ） ） － 2 . 0 8 6 8 6 1 7 8 3 * D （ L M 2 S A （ － 4 ） ） － 0 . 4 9 1 9 7 2 3 6 9 * E C M t － 1 3 . 2 . 4 效 应 时 滞 分 析 通 过 对 P I , M 2 S A , R 三 个 变 量 建 立 向 量 自 回 归 模 型 ， 并 进 行 脉 冲 响 应 函 数 分 析 。 由 以 上 的 脉 冲 响 应 图 可 以 看 出 ， 房 地 产 投 资 对 自 身 的 一 个 新 息 的 脉 冲 在 第 4 季 度 达 到 最 低 点 ， 随 后 保 持 振 荡 至 1 0 多 个 季 度 ； 房 地 产 投 资 对 利 率 的 一 个 新 息 的 脉 冲 在 第 3 季 度 达 到 最 高 点 ， 随 后 保 持 长 期 振 荡 ， 说 明 利 率 对 房 地 产 投 资 的 影 响 时 滞 约 为 3 个 季 度 ； 房 地 产 投 资 对 货 币 供 应 量 的 一 个 新 息 脉 冲 的 响 应 在 第 2 季 度 达 到 一 个 小 的 高 点 ， 随 后 保 持 持 续 影 响 ， 说 明 货 币 供 应 量 对 房 地 产 投 资 的 影 响 时 滞 2 个 季 度 。 4 实 证 结 果 通 过 以 上 实 证 分 析 ， 我 们 得 到 以 下 结 论 ： 4 . 1 利 率 与 房 地 产 投 资 之 间 既 存 在 格 兰 杰 因 果 关 系 又 存 在 协 整 关 系 ， 说 明 利 率 是 影 响 投 资 的 长 期 的 重 要 因 素 长 期 来 说 ， 利 率 与 房 地 产 投 资 具 有 反 向 影 响 ， 提 高 利 率 会 减 缓 投 资 的 增 长 率 ， 这 是 因 为 利 率 的 增 长 加 大 了 开 发 投 资 的 成 本 ， 必 然 对 投 资 有 抑 制 作 用 。 房 地 产 投 资 范 文 第 5 篇 关 键 词 ： 房 地 产 区 位 ； 房 地 产 价 值 估 算 ； 协 方 差 分 析 ； 综 合 类 比 量 化 定 价 法 1 引 言 近 年 来 ， 房 地 产 业 对 各 省 经 济 的 贡 献 不 容 小 觑 。 房 地 产 开 发 不 仅 涉 及 当 地 经 济 、 环 境 、 人 口 、 成 本 等 因 素 ， 房 地 产 项 目 竣 工 后 的 不 动 产 价 值 同 样 对 当 地 经 济 和 居 民 生 活 产 生 影 响 。 房 地 产 项 目 开 发 前 需 估 算 房 地 产 区 位 价 值 。 传 统 房 地 产 区 位 价 值 估 算 方 法 缺 乏 系 统 性 且 估 算 结 果 误 差 较 大 。 本 文 将 基 于 国 家 权 威 统 计 平 台 数 据 ， 利 用 协 方 差 分 析 法 结 合 加 权 平 均 分 理 论 计 算 权 重 ， 并 结 合 类 比 量 化 定 价 法 估 算 房 地 产 价 值 。 2 研 究 方 法 的 提 出 2 . 1 房 地 产 价 值 主 要 估 算 方 法 及 其 不 足 房 地 产 价 值 估 算 主 要 有 以 下 几 种 方 法 ： （ 1 ） 市 场 法 。 此 方 法 是 根 据 相 似 房 地 产 价 格 来 求 取 估 价 对 象 价 值 的 方 法 。 优 点 是 速 度 快 ， 但 误 差 大 。 （ 2 ） 收 益 法 。 此 方 法 是 根 据 房 地 产 可 以 得 到 的 收 益 来 估 计 房 地 产 的 价 值 。 V = a r [ 1 - 1 （ 1 r ） n ] 其 中 ： V 为 房 地 产 价 格 ； a 为 房 地 产 年 净 收 益 ； r 为 折 现 率 ； n 为 剩 余 收 益 年 期 。 优 点 是 运 用 历 年 收 益 推 断 ， 数 据 更 具 有 说 服 力 ， 缺 点 是 计 算 周 期 过 长 。 （ 3 ） 成 本 法 。 此 方 法 是 根 据 当 前 购 置 或 建 设 房 地 产 项 目 所 需 代 价 估 计 房 地 产 的 价 值 。 优 点 是 数 据 明 确 ， 缺 点 是 因 素 种 类 较 少 。 （ 4 ） 假 设 开 发 法 。 此 方 法 是 根 据 估 价 对 象 评 估 预 期 开 发 完 成 后 的 价 值 。 对 数 据 的 处 理 大 多 凭 借 管 理 者 的 主 观 经 验 ， 所 以 误 差 较 大 。 （ 5 ） 类 比 量 化 定 价 法 。 该 定 价 方 法 是 将 影 响 房 地 产 价 值 的 因 素 分 别 确 定 权 重 ， 结 合 最 小 二 乘 法 建 立 函 数 关 系 式 得 出 项 目 的 均 价 。 该 方 法 的 数 据 调 查 样 本 数 量 和 调 查 区 域 具 有 相 对 局 限 性 和 不 完 整 性 。 上 述 估 算 方 法 在 房 地 产 价 值 估 算 中 有 一 定 参 考 价 值 ， 但 因 数 据 来 源 通 常 具 有 一 定 的 个 人 主 观 性 ， 致 使 数 据 准 确 性 降 低 ， 结 论 数 据 误 差 较 大 。 为 此 ， 需 探 讨 更 加 科 学 的 估 算 方 法 。 2 . 2 本 文 拟 采 用 的 研 究 方 法 本 文 研 究 的 估 算 方 法 是 协 方 差 分 析 类 比 定 量 化 定 价 法 。 数 据 取 自 国 家 统 计 局 官 网 、 中 国 空 气 质 量 在 线 监 测 分 析 平 台 历 史 数 据 等 权 威 数 据 平 台 ， 运 用 协 方 差 分 析 方 法 得 出 权 重 ， 结 合 类 比 定 量 化 定 价 法 估 算 房 地 产 价 值 。 此 外 ， 本 文 采 取 实 证 分 析 法 。 以 武 汉 市 为 例 ， 采 取 以 上 方 法 以 已 知 区 位 房 地 产 价 值 为 基 础 预 估 房 地 产 区 位 价 值 ， 并 与 实 际 价 值 比 较 进 行 验 证 。 3 房 地 产 区 位 价 值 影 响 因 素 分 析 3 . 1 房 地 产 区 位 价 值 影 响 因 素 通 过 对 已 有 研 究 成 果 进 行 梳 理 ， 确 定 影 响 房 地 产 价 值 的 因 素 主 要 有 地 区 经 济 、 环 境 、 交 通 、 人 口 、 周 边 地 产 现 状 等 要 素 。 本 研 究 中 将 G D P 设 为 T 、 房 价 设 为 U 、 地 铁 里 程 设 为 V ， 人 口 设 为 W ， 分 别 输 入 E v i e w s 软 件 得 出 各 要 素 之 间 的 关 联 （ C o r r e l a t i o n ） ， 根 据 得 出 的 数 值 推 断 各 影 响 要 素 与 区 位 房 地 产 价 值 的 关 联 度 ， 从 而 判 定 区 域 经 济 是 影 响 房 地 产 价 值 的 重 要 因 素 。 3 . 2 样 本 影 响 要 素 分 析 研 究 采 用 协 方 差 分 析 法 ， 运 用 E V i e w s 软 件 对 样 本 数 据 进 行 变 量 之 间 的 因 果 分 析 ， 根 据 数 值 测 算 判 断 与 目 标 数 据 关 联 最 紧 密 的 要 素 。 以 下 将 选 取 2 0 1 4 年 - 2 0 1 8 年 各 要 素 ： G D P 设 为 T 、 房 价 设 为 U 、 地 铁 里 程 设 为 V ， 人 口 设 为 W ， 可 吸 入 颗 粒 物 （ P M 1 0 ） 为 X 、 细 颗 粒 物 （ P M 2 . 5 ） 为 Y 、 大 学 生 人 数 为 Z ， 并 以 武 汉 市 房 地 产 均 价 作 为 基 础 数 据 ， 运 用 E v i e w s 软 件 分 析 以 上 各 因 素 与 武 汉 市 房 地 产 均 价 影 响 关 联 度 ， 并 分 析 各 要 素 对 房 地 产 价 值 的 影 响 程 度 。 （ 1 ） 区 域 经 济 。 一 个 地 区 的 主 要 产 业 是 推 动 地 区 经 济 发 展 的 主 力 ， 带 动 区 域 经 济 与 房 地 产 价 值 的 提 升 。 本 研 究 选 取 地 区 G D P 作 为 技 术 指 标 ， 明 确 区 域 经 济 能 否 成 为 影 响 房 地 产 区 位 价 值 的 重 要 因 素 以 及 与 房 地 产 区 位 价 值 的 关 联 度 。 采 用 协 方 差 分 析 法 ， 借 助 E v i e w s 软 件 通 过 分 析 武 汉 市 2 0 1 4 年 - 2 0 1 8 年 的 G D P 、 房 地 产 均 价 、 地 铁 里 程 与 人 口 的 数 据 ， 验 证 区 域 经 济 是 影 响 房 地 产 区 位 价 值 的 重 要 因 素 。 将 2 0 1 4 年 - 2 0 1 8 年 各 因 素 取 值 分 别 输 入 E v i e w s 软 件 得 出 各 要 素 之 间 的 关 联 度 （ C o r r e l a t i o n ） 值 ， 即 ： T 与 U 的 关 联 度 为 0 . 9 8 8 8 7 1 、 V 与 U 的 关 联 度 为 0 . 9 5 2 1 8 8 、 W 与 U 的 关 联 度 为 0 . 9 4 2 5 3 9 ， 可 见 房 地 产 价 值 与 地 区 G D P 关 系 密 切 ， 而 地 区 G D P 是 衡 量 经 济 发 展 的 重 要 指 标 ， 所 以 从 上 述 结 论 可 以 推 断 区 域 经 济 是 影 响 房 地 产 价 值 的 重 要 因 素 。 （ 2 ） 环 境 。 人 们 对 美 好 生 活 的 憧 憬 和 对 生 命 安 全 、 身 体 健 康 的 关 注 ， 使 环 境 逐 渐 成 为 市 民 选 房 考 虑 的 因 素 之 一 ， 本 研 究 以 武 汉 市 为 例 分 析 房 地 产 区 位 价 值 与 环 境 的 关 系 。 从 表 1 可 以 看 出 ： 靠 近 武 昌 、 汉 口 核 心 的 地 区 房 地 产 价 值 依 次 升 高 。 而 青 山 与 白 沙 洲 虽 靠 近 武 昌 区 ， 房 价 却 低 于 周 边 水 平 。 白 沙 洲 出 现 这 种 情 况 的 主 要 原 因 是 部 分 地 区 存 在 喀 斯 特 地 貌 和 溶 洞 地 质 ， 容 易 产 生 地 陷 现 象 ， 故 白 沙 洲 房 地 产 价 值 较 低 迷 。 为 了 验 证 这 种 说 法 ， 再 次 运 用 协 方 差 公 式 对 武 汉 2 0 1 4 年 - 2 0 1 8 年 的 数 据 进 行 分 析 ， 目 的 在 于 分 析 地 区 G D P 、 房 价 、 地 铁 里 程 、 人 口 、 可 吸 入 颗 粒 物 （ P M 1 0 ） 平 均 值 、 细 颗 粒 物 （ P M 2 . 5 ） 平 均 值 及 历 年 留 汉 大 学 生 之 间 的 关 联 度 。 将 武 汉 市 2 0 1 4 年 - 2 0 1 8 年 历 年 统 计 数 据 输 入 E v i e w s 软 件 ， 再 通 过 协 方 差 公 式 算 法 得 出 相 应 数 值 。 根 据 分 析 结 果 ， U 与 X 的 相 关 率 为 - 0 . 9 6 4 3 7 0 、 U 与 Y 的 相 关 度 为 - 0 . 8 7 4 0 1 6 。 可 以 说 可 吸 入 颗 粒 物 （ P M 1 0 ） 、 细 颗 粒 物 （ P M 2 . 5 ） 等 指 标 会 阻 碍 房 价 增 值 ， 且 可 吸 入 颗 粒 物 （ P M 1 0 ） 的 相 关 负 指 数 的 绝 对 值 超 过 了 人 口 （ W ） 与 地 铁 里 程 （ V ） 对 房 价 （ U ） 的 正 影 响 指 数 。 换 言 之 ， 可 吸 入 颗 粒 物 （ P M 1 0 ） 平 均 浓 度 及 变 化 影 响 对 房 地 产 区 位 价 值 的 影 响 较 大 。 （ 3 ） 交 通 交 通 设 施 是 影 响 房 地 产 价 值 重 要 因 素 。 购 房 者 购 房 将 出 行 方 便 程 度 作 主 要 考 虑 因 素 ， 所 以 交 通 设 施 沿 线 的 房 地 产 区 位 价 值 通 常 较 高 。 在 协 方 差 公 式 计 算 中 ， 取 有 代 表 性 的 地 铁 设 施 里 程 作 为 交 通 设 施 指 标 ， 其 对 应 的 c o r r e l a t i o n 为 0 . 9 5 2 1 8 8 。 检 验 数 据 结 果 表 明 交 通 是 影 响 房 地 产 区 位 价 值 的 重 要 因 素 。 （ 4 ） 人 口 组 成 成 分 近 年 来 ， 人 们 对 房 屋 功 能 提 出 全 新 要 求 ， 促 使 房 地 产 开 发 商 不 断 提 高 房 屋 建 设 质 量 和 功 能 设 置 ， 所 以 人 口 数 量 和 人 口 成 分 是 影 响 房 地 产 区 位 价 值 的 重 要 因 素 。 为 了 验 证 这 个 观 点 ， 通 过 对 武 汉 市 2 0 1 4 年 - 2 0 1 8 年 房 地 产 价 格 和 人 口 、 留 汉 大 学 生 的 统 计 数 据 进 行 协 方 差 法 分 析 ， 得 出 Z 与 U 的 关 联 度 是 0 . 9 9 8 8 8 2 ， W 与 U 的 关 联 度 为 0 . 9 4 2 5 3 9 。 由 此 推 断 ， 人 口 组 成 成 分 以 及 数 量 是 影 响 房 地 产 区 位 价 值 的 重 要 因 素 。 （ 5 ） 其 他 要 素 。 房 地 产 的 周 边 地 产 现 状 以 及 成 本 等 因 素 也 对 房 地 产 区 位 价 值 有 一 定 的 影 响 。 房 地 产 区 位 价 值 与 周 边 地 产 价 格 、 区 域 所 处 位 置 成 正 比 关 系 ， 与 建 设 成 本 成 反 比 关 系 。 在 城 市 建 设 中 ， 越 靠 近 市 中 心 的 区 域 ， 越 容 易 得 到 发 展 所 需 要 的 人 口 、 资 金 与 其 他 优 势 ， 并 且 更 利 于 促 进 地 区 房 地 产 的 发 展 。 根 据 以 上 理 论 ， 通 过 协 方 差 法 明 晰 了 各 影 响 因 素 与 房 价 的 关 联 度 。 但 是 环 境 质 量 对 房 地 产 区 位 价 值 的 影 响 相 比 其 他 影 响 因 素 更 加 动 态 化 ， 当 地 区 P M 2 . 5 、 P M 1 0 等 环 境 指 标 改 善 时 ， 对 房 地 产 区 位 价 值 升 值 具 有 正 向 影 响 ， 反 之 当 各 项 环 境 指 标 不 佳 时 对 房 地 产 区 位 价 值 的 影 响 可 能 超 过 交 通 和 人 口 对 房 地 产 价 值 的 影 响 ， 甚 至 导 致 原 有 房 地 产 价 格 的 贬 值 ； 区 域 内 引 入 一 定 数 量 的 大 学 生 ， 房 地 产 区 位 价 值 必 会 攀 升 。 4 房 地 产 区 位 价 值 的 估 算 通 过 上 述 对 房 地 产 区 位 价 值 影 响 因 素 的 分 析 ， 将 地 区 G D P 、 地 铁 里 程 、 人 口 、 P M 1 0 、 P M 2 . 5 以 及 大 学 生 数 量 等 因 素 作 为 主 要 影 响 因 素 ， 结 合 综 合 类 比 量 化 定 价 法 （ 又 称 加 权 点 数 计 价 法 ） 进 行 估 算 ， 克 服 传 统 类 比 量 化 定 价 法 因 数 据 来 源 局 限 性 导 致 的 测 算 结 果 误 差 。 4 . 1 类 比 量 化 估 价 法 估 算 房 地 产 区 位 价 值 的 估 算 思 路 为 ： 以 大 数 据 库 中 的 相 关 数 据 为 基 础 ， 利 用 协 方 差 理 论 的 相 关 度 确 认 各 影 响 因 素 在 房 地 产 区 位 价 值 中 的 权 重 ， 结 合 类 比 量 化 定 价 法 对 房 地 产 项 目 的 区 位 价 值 项 进 行 估 算 。 此 方 法 的 优 点 在 于 ， 相 关 数 据 来 源 于 大 数 据 库 ， 提 高 了 数 值 的 精 确 度 。 下 面 模 拟 一 组 数 据 进 行 估 算 。 如 表 2 所 见 ， 通 过 将 4 个 已 知 类 比 项 目 的 各 项 数 据 作 为 基 础 数 据 来 估 算 预 估 房 地 产 项 目 的 区 位 价 格 。 数 据 统 计 以 类 比 项 目 1 为 例 ： （ 1 ） 类 比 项 目 1 的 G D P 超 过 地 区 平 均 G D P ， 则 类 比 项 目 1 的 G D P 的 权 重 为 满 分 ， 若 项 目 1 的 地 区 G D P 只 有 地 区 平 均 G D P 的 0 . 6 倍 ， 则 加 权 为 加 权 满 分 乘 以 0 . 6 ； （ 2 ） 在 项 目 1 的 区 位 中 如 果 有 地 铁 就 填 入 完 整 加 权 ， 若 没 有 则 为 0 ； （ 3 ） 人 口 值 大 于 或 等 于 平 均 人 口 密 度 则 为 满 分 ， 人 口 的 加 权 参 照 地 区 平 均 人 口 密 度 ， 按 照 比 例 相 乘 得 出 结 果 ， 例 如 项 目 1 的 平 均 人 口 密 度 为 地 区 平 均 值 的 0 . 8 ， 故 加 权 取 0 . 8 倍 的 0 . 4 6 1 ； （ 4 ） 该 地 区 P M 1 0 数 值 高 于 年 平 均 最 高 容 许 浓 度 限 值 （ 二 级 标 准 年 平 均 浓 度 限 值 1 0 0 μ g / m 3 分 值 ） 则 为 0 ， 低 于 标 准 值 时 ， 则 权 重 系 数 = 满 分 权 重 * ； 该 地 区 P M 2 . 5 高 于 年 平 均 最 高 容 许 浓 度 限 值 （ 3 5 μ g / m 3 分 值 ） 则 为 0 ， 低 于 标 准 值 时 ， 则 权 重 系 数 = 满 分 权 重 * ； （ 5 ） 该 地 区 大 学 生 的 人 数 大 于 或 等 于 平 均 值 则 为 满 分 ； 低 于 平 均 值 的 情 况 ， 权 重 应 为 统 计 值 与 地 区 平 均 数 额 的 比 值 乘 以 满 分 加 权 。 根 据 以 上 理 论 推 断 ， 预 估 该 房 地 产 项 目 的 区 位 价 格 为 8 2 9 1 元 。 为 证 实 上 述 方 法 的 准 确 度 ， 下 一 节 通 过 实 际 案 例 验 证 结 果 。 4 . 2 类 比 量 化 估 价 法 实 证 免 责 声 明 ： 以 上 文 章 内 容 均 来 源 于 本 站 老 师 原 创 或 网 友 上 传 ， 不 代 表 本 站 观 点 ， 与 本 站 立 场 无 关 ， 仅 供 学 习 和 参 考 。 本 站 不 是 任 何 杂 志 的 官 方 网 站 ， 直 投 稿 件 和 出 版 请 联 系 出 版 社 。 复 制 文 章 微 信 扫 描 左 侧 二 维 码 ， 3 秒 钟 快 速 获 得 下 载 验 证 码 复 制 文 章 版 权 声 明 举 报 文 章 被 举 报 文 档 标 题 ： 被 举 报 文 档 地 址 ： h t t p s : / / w w w . 1 m i s h u . c o m h t t p s : / / w w w . 1 m i s h u . c o m / l u n w e n / c w j r l w / f d c t z l w / 我 确 定 以 上 信 息 无 误 举 报 类 型 ： 非 法 ( 文 档 涉 及 政 治 、 宗 教 、 色 情 或 其 他 违 反 国 家 法 律 法 规 的 内 容 ) 侵 权 其 他 验 证 码 ： 举 报 理 由 ：     ( 必 填 ) 紧 急 删 除 ：   1 3 8 8 2 5 5 1 9 3 7 、 1 3 8 0 8 2 6 6 0 8 9   服 务 时 间 ： 8 : 0 0 ~ 2 1 : 0 0   承 诺 一 小 时 内 删 除 上 一 篇 ： 国 债 研 究 范 文 下 一 篇 ： 投 资 经 济 学 范 文 相 关 栏 目 更 多 房 地 产 开 发 房 地 产 合 同 房 地 产 经 济 房 地 产 投 资 房 地 产 论 文 房 地 产 管 理 法 房 地 产 法 论 文 房 地 产 热 门 文 章 排 行 更 多 房 地 产 抵 押 房 地 产 融 资 房 地 产 调 控 房 地 产 信 托 房 地 产 信 托 房 地 产 泡 沫 房 地 产 融 资 房 地 产 泡 沫 金 融 房 地 产 调 控 政 策 房 地 产 泡 沫 现 象 精 品 文 章 排 行 更 多 房 地 产 销 售 培 训 房 地 产 销 售 主 管 房 地 产 采 购 工 作 计 划 房 地 产 销 售 房 地 产 公 司 宣 传 部 工 作 房 地 产 销 售 周 工 作 计 划 房 地 产 销 售 年 中 总 结 房 地 产 销 售 部 工 作 计 划 房 地 产 会 计 工 作 计 划 房 地 产 营 销 论 文 相 关 期 刊 更 多 房 地 产 导 刊 省 级 期 刊   审 核 时 间 1 个 月 内 广 州 市 房 地 产 业 协 会 住 宅 与 房 地 产 省 级 期 刊   审 核 时 间 1 个 月 内 深 圳 市 深 投 文 化 投 资 有 限 公 司 北 京 房 地 产 省 级 期 刊   审 核 时 间 1 个 月 内 北 京 广 播 影 视 集 团 推 荐 服 务 期 刊 推 荐 期 刊 咨 询 、 进 度 管 理 优 化 ， 不 成 功 退 款 立 即 咨 询 文 秘 服 务 一 对 一 指 导 ， 助 力 提 升 语 言 质 量 立 即 咨 询 联 系 我 们 4 0 0 - 8 8 8 - 9 4 1 1 在 线 客 服 服 务 时 间 ： 8 : 0 0 ~ 2 3 : 0 0 关 于 我 们 公 司 简 介 股 权 挂 牌 版 权 声 明 学 术 服 务 业 务 介 绍 服 务 流 程 企 业 优 势 四 大 保 障 常 见 问 题 参 考 范 文 服 务 说 明 服 务 流 程 常 见 问 题 使 用 须 知 用 户 协 议 免 责 声 明 版 权 声 明 侵 权 申 诉 个 人 隐 私 公 众 号

做上本站友情链接,在您站上点击一次,即可自动秒收录并自动排在本站第一位！
<a href="https://56sl.com/" target="_blank">五六秒收录</a>